Na compra e venda de imóveis é cada vez mais comum a necessidade de parcelamento do valor da dívida. Nesses casos, os vendedores e incorporadoras recorrem à emissão de notas promissórias para formalizar o acordo com o comprador.
Esses títulos podem ser emitidos como pro soluto ou pro solvendo, e a escolha entre uma e outra impacta profundamente em questões como a consumação do negócio jurídico, a transferência da propriedade e os riscos de inadimplência assumidos por cada parte da transação. Eu explico.
A expressão pro soluto vem do latim e significa “em pagamento definitivo”. Nesse contexto a nota promissória equivale à quitação do saldo devedor, ainda que o comprador não tenha pago as parcelas. Em outras palavras a dívida é desvinculada do contrato principal, transformando o título em um novo e autônomo instrumento jurídico. Em caso de inadimplência, o vendedor assume o risco e não pode desfazer o negócio; apenas executar a dívida na esfera judicial.
Noutro giro a expressão pro solvendo vem do latim e significa “a ser pago”. Nesse caso o título por si só não extingue automaticamente a dívida; a quitação só ocorre após o pagamento efetivo das parcelas. A nota permanece vinculada ao contrato de compra e venda.
Compreendidas essas premissas, podemos inferir que, no que se refere a Transferência da propriedade, caso as parcelas de um contrato de compra e venda sejam títulos pro soluto, o comprador poderá diligenciar a transferência da propriedade do imóvel mesmo que ainda não tenha pago nenhuma parcela. Nesse caso, dada a natureza do título pro soluto o negocio jurídico (compra e venda) está feito em caráter definitivo. Mesmo em caso de inadimplência ele não poderá ser desfeito, cabendo ao Credor, cobrar a divida na Justiça.
Diferente é o caso dos títulos Pro Solvendo, onde a transferência da propriedade só poderá ser realizada quando todas as parcelas estiverem sidas efetivamente pagas pelo Comprador. Sendo assim o negócio jurídico pode ser desfeito a qualquer momento em caso de inadimplência. Bem verdade que há exceções a essa regra: como é o caso da Teoria do Adimplemento Substancial – tema para um artigo específico.
Vejamos abaixo uma tabela descrevendo resumidamente as consequências jurídicas de cada tipo de título:
Para consolidar o entendimento sobre o assunto, vejamos o seguinte exemplo:
Diogo compra um Imóvel de Michelly por R$ 300 mil. Na transação ele paga R$ 50 mil de entrada e parcela o restante em 10 vezes de R$ 25.000.
- Se as parcelas tiverem caráter pro soluto: Diogo tem direito a imissão na posse do imóvel e tem direito ao registro da propriedade em seu nome, ainda que não tenha pago nenhuma parcela. Em outras palavras o negócio está feito. Em caso de inadimplência restará a Michelly executar a dívida na Justiça.
- Se as parcelas tiverem caráter pro solvendo: A posse pode até ser negociada, porém a propriedade só será transferida a Diogo após o pagamento da última parcela. Sendo certo que se Diogo em caso de inadimplência de Diogo, Michelly poderá rescindir o Contrato, aplicando as medidas cabíveis.
Nesse breve artigo, fica evidente que a utilização correta das modalidades pro soluto e pro solvendo pode representar o diferencial entre uma venda segura e juridicamente bem estruturada ou um passivo imprevisto e caro.
Se você quer apoio para revisar contratos e ou avaliar a melhor opção para o seu modelo de negócio, estou à disposição.
Obrigado pela sua atenção e leitura.
Ian Teixeira – Coordenador Jurídico
